Строительно-техническая экспертиза

Строительная экспертиза не имеет четкого определения и ясно очерченных задач, обычно под строительной экспертизой подразумевают либо независимую судебно-строительную экспертизу в случае разногласий между заказчиком и подрядчиком или в случае определения стоимости работ по устранению ущерба, нанесенного недвижимости, либо экспертизу строительных конструкций или зданий и сооружений для выявления их текущего технического состояния и выяснения несущей способности.

Техническое обследование зданий, которое называют также инженерное, строительное обследование объектов, техническая экспертиза зданий, техобследование строительных конструкций зданий и сооружений или просто обследование, имеет целью определение текущего технического состояния конструкций здания или сооружения с выявлением дефектов и выяснением эксплуатационных качеств конструкций и прогнозирование поведения конструкций в будущем. Результатом работы является техническое заключение.

требуется проект реконструкции, а перед любой реконструкцией необходимо проведение технического обследования реконструируемого здания для обеспечения проектировщиков реконструкции полной информацией (по его результатам можно будет сделать выводы о целесообразности реконструкции здания);
требуется перепланировка помещений (квартир, офисов, цехов), перед проектированием которой также обязательны работы по инженерному обследованию помещения или здания (при перепланировке может измениться нагрузка, расположение перегородок), проект серьезной перепланировки наряду с техническим заключением рассматривается на Межведомственной комиссии;
планируется капитальный ремонт объекта, при этом возникает необходимость выяснить текущие эксплуатационные качества конструкций и причины возникших дефектов, для того чтобы в процессе капитального ремонта устранить причины дефектов, а затем и сами дефекты;
необходимо строительное обследование зданий и сооружений, поврежденных авариями, катастрофами, пожарами, землетрясениями, селями (цель такого обследования - установить возможность дальнейшей эксплуатации здания и выработать мероприятия по усилению конструкций);
вы заметили нарастание деформаций здания (как правило, это раскрытие трещин в стенах) и хотите провести экспертизу здания и узнать опасно ли это и возможна ли дальнейшая эксплуатация здания;
планируется возобновление незавершенного строительства - "недостроя", для чего нужно уточнить текущее состояние "недостроя" (иногда продолжать незавершенное строительство экономически нецелесообразно);
плановое обследование зданий с целью контроля их состояния в процессе плановых и внеочередных осмотров;
вами планируется покупка здания или помещения в здании, и вы хотите выяснить его реальное состояние (настоятельно рекомендуем провести такую проверку перед покупкой, при сегодняшних ценах на недвижимость ошибка может дорого стоить);
при создании исполнительной документации на "самострой" (к исполнительной документации, то есть к проекту, требуется еще и описание текущего технического состояния объекта), при необходимости проведения обмерных работ для составления обмерочных чертежей.

Обследование зданий перед покупкой, прежде всего интересно будущим счастливым обладателям коттеджей, загородных домов, дач, - то есть, физическим лицам. Однако, со временем должно войти в норму и при покупке производственной и коммерческой недвижимости. Инженер-строитель должен будет работать и вместе с экспертом-оценщиком при определении цены на недвижимость, поскольку только опытный в обследовании инженер-строитель способен правильно оценить техническое состояние объекта недвижимости, выделить дефекты и недостатки здания и, главное, спрогнозировать поведение здания в будущем - это актуально именно перед покупкой недвижимости. Что дает оценка технического состояния здания, коттеджа, дома, дачи перед покупкой заказчику:

определение качества выполненных работ и соответствия их существующим нормам;
соответствие проекту построенного здания;
выявление недостатков, которые могут привести к проблемам в последующей эксплуатации здания;
определение пригодности здания для эксплуатации в новом качестве, возможности его последующей модернизации, реконструкции;
прогнозирование поведения здания, коттеджа, загородного дома, дачи в будущем;
советы заказчику по устранению проблем и грамотной эксплуатации здания.

Мы предлагаем несколько вариантов взаимодействия с нами. Как правило, вначале рекомендуется предварительный выезд на объект. Инженер выезжает на объект и производит осмотр здания, коттеджа, дома, дачи. По времени работа занимает 1-2 дня, после чего заказчик получает на руки (обычно по электронной почте) акт осмотра, в котором отражены замеченные недостатки. Внимание! - вскрытия и лабораторные исследования (взятие проб кирпича, раствора, древесины) не производятся. Большинству заказчиков этого бывает достаточно, поскольку акт осмотра нужен им для вдумчивых бесед с продавцом недвижимости на тему снижения стоимости объекта недвижимости (или устранения замеченных недостатков силами строителей продавца), либо для принятия окончательного решения о покупке или отказа от покупки объекта недвижимости. Остальным предлагается продолжение сотрудничества с нами для разработки детального технического заключения (а цену этой работы без предварительного выезда на объект мы все равно сказать не сможем), в котором возможно:

проанализировать проект здания, коттеджа, загородного дома, дачи;
провести лабораторные исследования материалов здания;
провести вскрытия отдельных строительных конструкций в местах, вызывающих сомнения;
провести поверочные расчеты отдельных несущих конструкций в проблемных местах;
провести теплотехнические и паротехнические расчеты ограждающих конструкций;
найти места утечек тепла с помощью детального тепловизионного обследования;
найти места повышенного радиационного фона строительных материалов;
провести фотофиксацию недостатков;
разработать проекты усиления отдельных мест;
запроектировать отдельные мероприятия для устранения недостатков;
взаимодействовать со строителями для выработки совместных решений по устранению дефектов;
разработка проектов реконструкции по результатам проведенного технического обследования.

Обследование отдельных конструкций - плит перекрытий, фундаментов, колонн, ригелей обычно производится для выяснения их несущей способности путем идентификации и поверочных расчетов конструкций и бывает вызвано следующими причинами:

планируется увеличение нагрузки на перекрытие при изменении функционального назначения помещения, изменении характеристик оборудования, модернизации производства;
планируется перенос перегородок (перепланировка помещения);
замечен беспричинный рост деформаций (увеличение прогиба плит перекрытий, трещин в стеновых панелях и т.п.) и выяснилось, что несущая способность конструкций неизвестна (неизвестно и под какую нагрузку проектировалась конструкция);
подошло время для замены конструкций (сгнивших деревянных конструкций перекрытий в зданиях исторической застройки);
вы заметили нарастание деформаций здания (как правило, это раскрытие трещин в стенах), свидетельствующее о проблемах с фундаментами;
вы заметили исчерпание фундаментами здания срока службы (или стронули бутовые фундаменты в ходе работ в подполье или подвале) и хотите провести усиление фундаментов;
в здании наблюдаются систематические протечки кровли или разгерметизация стен, промокание стен, промораживание стен;
требуется обследование инженерных сетей здания в связи с их неудовлетворительным функционированием.

Не хочется вас разочаровывать, но, как правило, обследование отдельных конструкций лишь первый этап, далее все равно приходится обследовать остальные конструкции здания. Особенно часто обращаются за обследованием плит перекрытий при увеличении нагрузки на перекрытие в результате модернизации производства, установки оборудования, перепланировки. Но посудите сами: раз увеличивается нагрузка на перекрытие, то нагрузка увеличится и на стены (каркас) и на фундаменты здания и на грунты основания, значит, обследовать придется и их. А чтобы сделать выводы и прогноз работы фундаментов следует собрать нагрузку от вышележащих конструкций, для чего в худшем случае нужно выяснить состав кровли (вскрытие), состав пола (вскрытие), конструкцию стен (вскрытие).

Так что обследовать отдельные конструкции приходится нечасто и техническое задание при этом следует составлять особенно тщательно. С другой стороны такой подход полезен - это один из способов разбить обследование на этапы. Допустим, мы выясним, что увеличение нагрузки на перекрытие невозможно а замена или усиление его слишком дороги (мы можем предложить вам и возможные варианты усиления, и даже составить сметную документацию на работы по усилению конструкций), тогда вы можете принять решение, и не обследуя фундаменты (а это наиболее дорогая часть обследования).

Обследование отдельной конструкции бывает уместно, когда нагрузка не увеличивается, а деформации носят местный характер (увеличился прогиб одной из плит перекрытия, возникли трещины в одно из стеновых панелей), либо если несущая способность остальных конструкций здания заведомо выше предполагаемой нагрузки. Также можно обойтись несколькими видами работ при выяснении причин протечек кровли, стен, нарушении функционирования вентиляции, отопления, электросетей, водопровода или канализации.

Если у вас такой случай (или вам так кажется), либо вы хотите выполнять обследование, разбивая его на отдельные этапы, то заказывайте именно обследование отдельных конструкций.

Работы по обследованию строительных конструкций

обследование плит перекрытий, вскрытие, идентификация, определение несущей способности с учетом текущего технического состояния;
обследование ригелей, балок, экспертиза несущей способности;
обследование колонн, стыков колонн, закладных деталей, определение армирования, идентификация по результатам вскрытия, расчет несущей способности;
исследование материалов кирпичных мелкоблочных стен, отбор образцов, испытания, определение прочностных характеристик;
исследование крупноблочных и панельных стен, отбор кернов, испытания, определение прочностных и теплотехнических характеристик;
обследование металлических конструкций, поверочные расчеты ферм, балок, колонн, настилов;
обследование деревянных конструкций крыш, перекрытий;
обследование инженерных коммуникаций, тепловых сетей, электросетей, водопровода и канализации;
обследование фундаментов, уточнение конструктивной схемы, испытание материалов, расчет;
исследование грунтов основания, лабораторные и камеральные работы, бурение скважин, определение гидрогеологической обстановки;
теплотехнические расчеты конструкций (обычно стен), в том числе расчеты температурных полей;
сложные расчеты конструкций по двум группам предельных состояний с применением программного обеспечения.

Все вышеперечисленные работы мы выполняем в процессе обследования зданий или отдельных конструкций.

Контроль качества и объемов строительства и ремонта квартир, помещений, зданий и других объектов называют еще экспертизой качества строительных работ. Контроль качества обычно требуется в случае споров между подрядчиком и заказчиком строительных работ, а отчет по результатам контроля качества может рассматриваться в суде, как заключение независимой экспертизы. Контроль качества и объемов строительства требуется в следующих ситуациях:

вам сделали некачественный ремонт в квартире, нанятые вами строители;
вы недовольны качеством работ по ремонту (или новой отделке) офиса;
вам построили коттедж, но получилось совсем не то, что вы хотели, и что было в проекте;
вы недовольны отдельными работами строителей (например, вам устроили подземную гидроизоляцию, но в подвале стоит вода);
вы были довольны качеством работ, однако, прошло совсем немного времени, и повсюду стали появляться дефекты и проявляться недостатки, допущенные при производстве работ;
вы считаете, что объемы работ и расценки завышены подрядчиком;
вы (ваша строительная фирма) произвели работы качественно и в срок, но заказчик уперся, не хочет расплачиваться и говорит, что в зарубежном журнале он видел картинку красивее;
вы уже судитесь с противоположной стороной и хотите привлечь независимую экспертизу для квалифицированной оценки качества работ (либо уже добились соответствующего определения суда).

Взаимодействие с экспертизой строительных работ

сформулируйте свои требования к строителям (нужно ли проверять что-то конкретно или требуется проверка качества всех работ);
поговорите со строителями (если у вас есть желание просто разобраться в ситуации, а не во что бы то ни стало засудить строителей), может быть достаточно будет просто мнения экспертизы, не идущего далее в суд, такие случаи происходят все чаще, особенно если экспертиза будет подчеркнуто нейтральна (может быть даже оплачена и вами и строителями) - в этом случае вам может быть интересен просто выезд экспертов на место с последующим составлением акта осмотра, также такой предварительный выезд может вам быть полезен, если вы не уверены, что недостатки на самом деле есть;
вы заполняете заявку;
назначаем время для встречи на объекте и предварительной оценки объема работ;
мы вместе сформулируем техническое задание, уточним состав работ (например, нужно ли оценить стоимость ремонтно-восстановительных работ);
договариваемся о стоимости, сроках и условиях выполнения обследования;
намечаем удобную для вас дату экспертизы;
вы приглашаете на экспертизу противоположную сторону в письменной форме минимум за три дня до экспертизы, желательно телеграммой (обязательно с уведомлением о вручении);
далее мы приезжаем и проводим осмотр (в зависимости от объема работ, это может занять от одного часа до нескольких дней) и фотографирование объекта;
на месте осмотра составляется акт осмотра, в который при необходимости вносит свое мнение и представитель противоположной стороны;
далее нами проводится основная работа по обоснованию недопустимости найденных недостатков, их классификации, рекомендации по устранению недостатков;
при необходимости, составляется смета на стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков (на основании государственных расценок на работы — для суда годятся только они, и стоимости материалов, взятой из ваших чеков, квитанций или рыночных цен);
далее вы можете на основании нашего экспертного заключения требовать устранения недостатков, либо обратиться для взыскания неустойки, переплаты, ущерба в суд;
мы можем рекомендовать Вам и юриста для защиты ваших интересов в суде.

В результате Вы получаете наш отчет, в котором присутствует:

экспертное заключение с кратким выводом;
фотофиксация наиболее заметных недостатков и дефектов;
акт осмотра;
классифицированный перечень замеченных недостатков со ссылками на соответствующие пункты СНиПов, ГОСТов и других обязательных норм;
рекомендации по устранению недостатков (при необходимости);
смета на ремонтно-восстановительные работы (при необходимости);
ответы на вопросы заказчика, сформулированные в техническом задании;
развернутый вывод о состоянии объекта и о замеченных недостатках;
результаты лабораторных исследований (при необходимости);
графическая часть с чертежами (при необходимости);
расчетная часть с поверочными расчетами отдельных конструкций (при необходимости);
приложения с нашими лицензиями и образовательными документами;
приложения, предоставленные заказчиком (квитанции, чеки, планы БТИ и т.п.);
вместе с отчетом мы выдаем квитанцию об оплате наших услуг;
готовы выступать в качестве эксперта в судебных органах.